ENFOQUE
Por JOSE E. DE POOL
El encuentro reciente del presidente de la Suprema Corte
de Justicia con líderes de la banca local está llamado a producir sus frutos, y
de ello nos sentimos altamente complacidos.
En esa reunión, reseñada por LISTÍN DIARIO, se pasó
revista a temas de vital importancia, por lo que vale citar lo tocante a la
implementación de la Ley 189-11 sobre Desarrollo del Mercado Hipotecario, el
fideicomiso y sus implicaciones en el sector inmobiliario.
Desde nuestra óptica, el actual presidente de alto
tribunal es uno de los juristas dominicanos que con mayor ahínco ha defendido
el derecho de propiedad y, por demás, un gran conocedor de las grandes
ocupaciones de terrenos que se han producido en detrimento de sus legítimos
propietarios, un punto que se inclina a coadyuvar a la implementación de un
justo proceso de titulación, principalmente de aquellos terrenos ocupados por
familias que años atrás tenían un origen humilde, pero que en muchos casos ya
no lo son más, y que de alguna manera, en el orden sucesoral, aunque con
legitimidad, han resultado perjudicados.
La situación descrita precisa de ponderación, entendiendo
nosotros que a través de la figura del fideicomiso, y mediante un real proceso
de titulación en el que intervengan de manera seria instituciones del sector
público que señalaremos más adelante, se podría dotar a esas familias del
correspondiente título de propiedad, que únicamente va a requerir de una
inversión mínima con relación al valor real de su propiedad.
Conllevaría, además, una justa compensación a los
propietarios legítimos, lo que les permitiría experimentar un desarrollo
económico sostenido, facilitándole libre acceso al crédito bancario
institucional, liberándolo de la usura a través del mercado informal, al que
muchos están recurriendo para poder sobrevivir.
Por vía del nuevo concepto de la figura del Fideicomiso y
de un eficiente mercado de titulación de cartera hipotecaria de vivienda,
alcanzarían el respaldo que constituyen las hipotecas emitidas para la
adquisición o construcción de esas viviendas.
De acuerdo con el concepto de la titulación, estas
hipotecas se utilizarían para constituir un patrimonio autónomo, que a su vez
serviría de vehículo idóneo para la emisión pública de valores de contenido
crediticio.
Para hacer posible esta realidad, se necesitaría
únicamente la colaboración de sector público y sector privado, alejado de la
politiquería partidaria. Aquí señalamos los actores más importantes y las correcciones necesarias
sugeridas:
A) Sector público
Suprema Corte de Justicia, a través del Programa de
Modernización de la Jurisdicción de Tierras (PMJT) y la Ley 108-05 de Registro
Inmobiliario.
Banco Nacional de la Vivienda del Fomento y la
Producción.
Banco Central de la República Dominicana.
Superintendencia de Bancos.
Dirección General de Impuestos Internos.
Sin proponérselo, las últimas cuatro instituciones
citadas, llamadas a corregir este orden de cosas se han convertido, por el
contrario, en una gran retranca para el logro de los objetivos de una armoniosa
titulación. A nuestro juicio, consideramos
que en interés de querer ir más allá de lo que aconseja la prudencia en los
procesos de supervisión y de fiscalización, nos olvidamos del aspecto social y
humano que deben primar en las instituciones que representan al gobernante de
turno. Cabe aquí citar el refranero popular cuando dice que “ni tanto que queme
al santo, ni tan poco que no lo alumbre”.
Un ejemplo al canto, es que el Banco de la Vivienda en la
actualidad, por regulaciones y las normas prudenciales vigentes, no puede
otorgar ningún tipo de facilidades de crédito a inversionistas promotores,
aunque dispongan estos de las garantías hipotecarias en primer rango requeridas
y ofrecidas de un terreno ocupado, previamente deslindado y con los potenciales
beneficiarios finales de los créditos en interés de regularizar la situación
jurídica de sus inmuebles, porque aunque es el vehículo ideal para canalizar
los fondos de la seguridad social, a través de la figura de los fideicomisos,
la Superintendencia de Bancos y el Banco Central se lo imposibilitan porque
violan una determinada norma bancaria; y peor aún es la participación de
la Dirección General de Impuestos
Internos, porque obligan hasta la saciedad
a los propietarios a pagar todos los impuestos de manera retroactiva,
cuando llega el momento de lograr algún tipo de transacción favorable para las
partes involucradas y se procede al traspaso de una propiedad que el dueño
legítimo tiene toda una vida sin su usufructo, porque alguien, al amparo de la
fuerza, la politiquería y la indiferencia de las autoridades policiales y
judiciales, le ha impedido recuperarla o venderla. Estos impuestos retroactivos
muchas veces provocan un infarto al propietario o estos prefieren, en el mejor
de los casos, darlo todo por perdido.
Ante esta cruda realidad, creemos que el presidente del
organismo máximo de otorgamiento de justicia en el país, puede y debería
abocarse a buscar una solución salomónica con la armonía necesaria, sin dejar
de lado las regularizaciones y las recaudaciones. Espero una solución a esta
distorsión a la realidad de este mercado tan necesario e importante para la
sociedad dominicana.
B) Sector privado
Dentro del mercado inmobiliario privado existen grupos
importantes de promotores-inversionistas, empresarios y profesionales del sector
de los bienes raíces, que estaríamos dispuestos, con la participación,
integración y el concurso de las entidades del sector público antes señaladas,
a demostrar que sí se puede, porque contamos con una experiencia de más de 30
años en el mercado de la promoción e intermediación inmobiliaria, complementado
con una amplia contribución en la prestación de diversos servicios a través de
la banca especializada dirigida al mercado de las hipotecas.
El presidente Leonel Fernández felicita al doctor Mariano Germán, presidente de la Suprema Corte de Justicia.
Si las autoridades correspondientes logran una adecuada
armonía entre los sectores público y
privado, nosotros estamos en la mejor disposición de convertir esta utopía en
una realidad.
Estamos seguros de que otras entidades, tanto del sector
privado como dentro del sector público, que tangencialmente interactúan dentro
del sector inmobiliario y de valores, tales como la Fundación El Fondo de la
Tierra, la Asociación de Constructores y Promotores de Viviendas (Acoprovi), la
Asociación de Empresas Inmobiliarias Inc. (AEI), la Superintendencia de Valores
de República Dominicana (SIV), Invi, entre otras, prestarían también su
concurso para llevar a cabo esta gran empresa, llamada a llevar tranquilidad y
sosiego a un gran segmento muy importante de la población nacional, la que por
sus características constituye de por sí una magnifica labor social. (
Santo Domingo, Republica Dominicana, viernes, 03 de agosto de 2012.
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